Як Русанівка: у Києві планується новий мікрорайон - всі деталі щодо забудови.

Які думки висловлюють фахівці та як це прокоментували в муніципалітеті?

Між Києвом і Броварами планується створення нового міста, яке зможе вмістити від 40 до 50 тисяч мешканців. Для цього на території понад 99 гектарів, що в даний час орендує Київська птахофабрика, може бути розгорнутий великий мікрорайон.

Про наміри забудови території заговорили київські активісти. Про це стало відомо після презентації транспортного моделювання Броварського проспекту від фахівців Інституту Генплану.

"Зазвичай, таке моделювання замовляють приватні забудовники, перед тим, як будувати ЖК. Для цього потрібно розробити детальний план територій (ДПТ). Щодо землі під птахофабрикою, то ця територія у діючому і проєктному Генпланах Києва мають статус "Промислової та науково-виробничої забудови". На жаль, зараз ДПТ- це така собі технологічна шпарина, через яку забудовники можуть всупереч діючому Генплану, змінювати цільове призначення. І замість промислової чи зеленої зони, проєктувати черговий ЖК. Щоб розробити такий ДПТ, потрібно виконати транспортне моделювання території. Власне Інститут Генплану, на замовлення поки що невідомої приватної компанії, виконав таке моделювання", - розповідає ТСН.ua Віталій Селик, голова Ради з урбаністики Києва.

Він додає, що невідомий забудовник вже замовив попередній ескізний проєкт та креслення нового ЖК. До речі, зі слів представника Інституту Генплану після транспортного моделювання, забудовник зменшив кількість будинків, які планував побудувати, але й залишена кількість вражає.

"Усе це може свідчити про те, що вже сьогодні якийсь маловідомий забудовник має намір звести величезний житловий комплекс на території колишньої птахофабрики. Цей проект, до речі, за своєю площею нагадує київську Русанівку або ж два комплекси 'Комфорт Таун'. Таким чином, якщо ми проведемо аналогію з цими районами, можна припустити, що новий ЖК зможе вмістити від 40 до 50 тисяч мешканців", - коментує Віталій Селик.

Експерт переконаний, що цільове призначення землі - для сільськогосподарського виробництва, навряд чи спинить забудовника.

"Забудовники добре навчилися змінювати цільове призначення земельних ділянок, якщо йдеться про надвеликі прибутки. У Києві купа таких прикладів, коли промислова земля "перетворюється" на елітний ЖК - потрібно лише рішення Київради. Або ж існує купа усіляких технологічних шпарин для цього. Забудовник може декларувати будівництво не житлового комплексу, а, наприклад, апартаментів. Це вважається нібито комерційним житлом, а насправді воно звичайне", - каже Віталій Селик.

Він зазначає, що навіть ключові промислові підприємства в Києві зазнають трансформацій у житлові комплекси. Яскравим прикладом є територія заводу "Арсенал", розташованого в центрі столиці, яка сьогодні активно освоюється під офісні приміщення та житлові будинки.

"Щодо птахофабрики, яка не є ключовим виробництвом, варто зазначити, що вона навіть негативно впливає на навколишнє середовище. Тому питання її перенесення за межі міста стає дедалі актуальнішим. Мешканці, які проїжджають поряд з птахофабрикою в Броварах чи Києві, часто стикаються з неприємними запахами, які вона випускає. Тому не виключено, що незабаром виникне пропозиція щодо її переміщення з Київської території, а звільнена площа може бути використана для нової забудови," - зазначає Віталій Селик.

На думку експерта, поява міста у місті - дуже реальна. Адже у Києві та його передмісті все менше місць, де можна щось будувати.

Досвід забудови територій теплиць та садів колишнього колгоспу на Виноградарі або дослідного Горіхового саду Національної академії наук у Феофанії яскраво ілюструє цю ситуацію. Якщо забудовник виявить бажання, новий мікрорайон на місці птахофабрики може з'явитися дуже швидко – всього за 3-5 років. Оскільки територія розташована на відстані від міста, навряд чи можна очікувати значних протестів з боку активістів. Ймовірність забудови є досить високою, якщо на це буде політична воля з боку міської влади Києва. Варто зазначити, що ця земля перебуває у комунальній власності столиці, але в довготривалій оренді до 2054 року, - коментує Віталій Селик.

Експерт зауважує, що питання транспортного сполучення дуже складне у цьому районі. Наразі, Броварський проспект - це вулиця безперервного руху, хоча має світлофорне регулювання на поворотах на Зазим'є та на з'їзді з Броварської кільцевої.

Вона зазначає, що пропоновані Інститутом Генплану дві багаторівневі розв'язки в цих локаціях не зможуть вирішити проблему. Затор, скоріше за все, просто переміститься до станції метро "Лівобережна". Крім того, мешканці Броварів та Києва через зведення нового житлового комплексу будуть змушені витратити близько 4 мільярдів гривень на будівництво нових розв'язок.

Як зазначив голова Ради з урбаністики Києва, територію колишньої Птахофабрики можна перетворити на бізнес-кластер, що включатиме офісні приміщення та малі виробничі підприємства.

"Одним із можливих рішень є виділення певної ділянки території для створення дослідницького центру або університету. Це дозволило б залучити місцевих жителів з Броварів, Лівого берега Києва та Зазимської ОТГ до роботи. Подібний крок сприяв би зменшенню трафіку в столиці та полегшенню навантаження на громадський транспорт. Експерт зазначив, що це також сприятиме кращому з'єднанню різних частин Київської агломерації."

Він підкреслює, що з урахуванням можливих змін у цьому районі, слід вже зараз активно розглянути відновлення швидкого регулярного залізничного сполучення між Києвом і Броварами.

"Наприклад, можна розглянути можливість впровадження швидкісного трамваю, який би забезпечив сполучення з найбільш заселеними районами міста-супутника столиці. Хоча його потужність перевезення пасажирів у два рази поступається метрополітену, цього буде цілком достатньо для потреб Броварів. При цьому варто підкреслити, що витрати на його будівництво та експлуатацію виявляться у 6-10 разів нижчими. Слід почати розробляти місто на основі раціонального підходу та обґрунтованих розрахунків, а не лише покладатися на мрії про краще майбутнє для наших нащадків," - зазначає Віталій Селик.

ТСН.ua поцікавився у Департаменті земельних ресурсів КМДА, чи планує місто змінювати цільове призначення землі, яка знаходиться в оренді у птахофабрики.

"На підставі рішень Київради від 12.02.2004 № 65/1275 та від 30.09.2004 № 544/1954 оформлено відкритому акціонерному товариству "Птахофабрика Київська" право довгострокової оренди на 50 років земельної ділянки площею 99,24 га для експлуатації та обслуговування будівель і споруд цілісного майнового комплексу на проспекті Броварському, 16 км у Деснянському районі (договір оренди земельної ділянки від 01.02.2005 № 62-6-00194)", - повідомив на запит ТСН.ua Віктор Дворніков, перший заступник директора Департаменту земельних ресурсів.

Він зазначає, що ухвалою Київської міської ради від 23 липня 2015 року № 905/1769 було затверджено розподіл земельної ділянки комунальної власності громади Києва, яка має площу 98,8775 га (кадастровий номер 8000000000:62:084:0001) і наразі перебуває в оренді ТОВ "Птахофабрика Київська". Цю ділянку поділено на окремі земельні ділянки в межах категорії сільськогосподарських угідь, а саме:

За словами Віктора Дворнікова, Київрада ухвалила рішення, яке передбачає внесення зміни до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого 1 лютого 2005 року під номером 62-6-00194. Згідно з цим рішенням, ТОВ "Птахофабрика Київська" продовжить користування зазначеними земельними ділянками, що відносяться до категорії сільськогосподарських угідь, на строк 49 років. Зміни до договору були оформлені 6 лютого 2018 року під номером 64.

Чиновник стверджує, що Київрада не ухвалювала рішень про зміну цільового призначення зазначених земельних ділянок, згідно з інформацією, наданою Департаментом.

У Департаменті містобудування та архітектури ТСН.ua повідомили, що відповідно до інформації Міської інформаційно-аналітичної системи, що регулює містобудівну діяльність, відомої як "Містобудівний кадастр Києва", забудовнику ЗАТ "Птахофабрика Київська" були надані умови та обмеження для забудови земельної ділянки. Це стосується коригування проєкту реконструкції, що включає розширення приміщень фабрики, зокрема, нової котельні, розташованої на проспекті Броварському, 16 км у Деснянському районі столиці. Документ був виданий 21 лютого 2011 року під номером 1839/0/18/009-11.

"26 червня 2024 року відбулось засідання секції містобудування та архітектури архітектурно-містобудівної ради при Департаменті містобудування та архітектури по справі № 002-а-24, на якому розглянуто концепцію комплексної реновації території Київської птахофабрики на проспекті Броварському, 99 у Деснянському районі. За результатами розгляду концепція комплексної реновації території Київської птахофабрики взято до уваги", - повідомила на запит ТСН.ua Тетяна Зайченко, заступниця директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА.

Вона зазначає, що відповідно до статті 2 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", процес планування та забудови територій є діяльністю, що здійснюється державними установами, органами місцевого самоврядування, а також юридичними і фізичними особами. Ця діяльність включає в себе:

Щодо можливих проектів забудови птахофабрики та створення нового мікрорайону в Києві, ось наша відповідь:

"Тетяна Зайченко повідомила, що Київська міська рада не затверджувала містобудівну документацію стосовно зазначених у запиті містобудівних змін."