Українцям пропонують доступну державну іпотеку: які зміни сталися у процесі придбання житла?

В Україні функціонує програма "єОселя", яка пропонує пільгові ставки – 3% для окремих категорій населення та 7% для всіх інших. Ця ініціатива діє вже кілька років, і нещодавно були внесені зміни в її умови, що сприятиме залученню більшої кількості учасників. Незважаючи на заяви чиновників про її успішність, програма все ще потребує вдосконалення. Також залишаються відкритими питання щодо необхідного фінансування. Дізнайтеся більше про нинішній стан програми та майбутні зміни в матеріалі OBOZ.UA.

У Києві та його околицях спостерігається найбільший попит на квартири з програмою "єОселя": хто та де оформляв іпотечні кредити.

Згідно з даними, найбільша частка квартир, придбаних через програму "єОселя", припадає на вторинний ринок – 70,4% усіх угод. Лише 4,5% угод стосується первинного ринку, а 25,1% – це новобудови від забудовників. Умови програми виявилися такими, що її використання в малих містах, де немає нових житлових проектів, стає практично неможливим. Додатково, банки під час прийняття рішень про кредитування враховують потенційні ризики.

На Київщині було видано найбільшу кількість пільгових кредитів - 3692 (за даними на 21 жовтня), тоді як у столиці ця цифра становить 2627. Таким чином, з загальної кількості 13 603 кредитів, 6349 (що дорівнює 46,6%) були надані в Києві та його околицях. У Львівській області зафіксовано 806 угод, а в Одеській - 657.

До числа трьох найбільш пасивних регіонів потрапили:

Загальна сума виданих кредитів складає 21,9 млрд грн. Хоча досі не всі українці усвідомлюють, що програмою "єОселя" можуть скористатися всі громадяни, а не лише ті, хто має пільги, найбільше кредитів отримали представники категорії "інші громадяни", які не підпадають під пільгові умови. Люди без пільг оформляли 20,7% від усіх виданих іпотечних кредитів. На другій позиції опинилися поліцейські з часткою 20,5%, а на третій - військовослужбовці, які отримали 16,9% кредитів.

І хоча представники влади заявляли про те, що "єОселя" має допомогти переселенцям, серед усіх учасників лише 2,2% - ВПО (внутрішньо переміщені особи). Погано беруть кредити також ветерани (2%), науковці (1,9%) та медики (1,8%).

Попит серед ветеранів ще тільки починає формуватися. В Україні триває активна війна, і демобілізація поки не відбулася. Наразі ветеранами стають переважно ті українці, які через стан здоров'я змушені залишити службу. Повертаючись додому, вони потребують медичної підтримки та реабілітаційних заходів. Саме тому іпотечні програми поки не викликають великого інтересу в цій категорії населення. Проте слід очікувати, що ситуація кардинально зміниться після завершення конфлікту.

"єОселя" дійсно перевернула ринок іпотеки, і зараз уже за одну хвилину можна отримати 7-8 рішень від банків-партнерів щодо видачі кредиту й орієнтовні розрахунки. За два роки ми стали найуспішнішою програмою державного іпотечного кредитування - "єОселею" скористалося понад 13,5 тисяч родин", - заявив голова "Укрфінжитла" Євген Мецгер, презентуючи плани щодо програми.

Дійсно, програма значно вплинула на ринок, однак також є й певні недоліки. Пільгову іпотеку можуть отримати далеко не всі охочі. "Фактично "єОселя" дала поштовх ринку нерухомості в країні. Оскільки поза програмою кількість угод щодо купівлі житла суттєво знизилась. Сумарно за цей час було видано майже 14 тисяч позик на житло. І майже 30% від цієї кількості - це купівля готових квартир у девелоперів або угоди на первинному ринку. Найбільш активно програма працювала у листопаді-грудні 2023 року та у квітні-травні цьогоріч", - розповідає OBOZ.UA Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буду".

Окрім програми "єОселя", існують також пропозиції від банків. Зазвичай це спільні проєкти банків з певними забудовниками. Проте, поки що вони не користуються такою популярністю, як державна ініціатива. Хоча деякі забудовники надають умови, схожі на "єОселю". Наприклад, у компанії "Інтеграл-Буд" спільно з "Кредит Дніпро" пропонують перший внесок у розмірі 20% та пільгову ставку 6,99% на рік.

Однією з можливостей, що може стати альтернативою іпотеці, є програми розстрочки на придбання житла, які пропонують забудовники. Останнім часом такі пропозиції набирають популярності. Умови можуть варіюватися: наприклад, у житловому комплексі "Лук'янівський каскад" доступна розстрочка на термін до 7 років, а початковий внесок становить від 25%.

"єОселя" продовжує зосереджуватися на вторинному ринку, оскільки 70% угод відбуваються саме в цій сфері. На початку жовтня Кабінет Міністрів оголосив про зміни в програмі, які сприятимуть активізації продажів на первинному ринку. Як зазначають представники, новий акцент програми буде зроблено на житло, що не старше трьох років, або на об'єкти, які ще знаходяться на стадії будівництва. Це, потенційно, може змінити баланс угод на користь продажу від забудовників, - коментує Лаєвська.

Але головні фактори, які обмежують потенціал програми, - фінансові. Розгортання "єОселя" може ставитись на паузу через брак коштів. За умов стабільного надходження фінансування та його збільшення, обсяги "єОселі" зростуть. Потенційно - у кілька разів. Адже заявок та охочих їх подати чимало.

Наразі конверсія в реальні іпотечні угоди залишається низькою не лише через нестачу фінансів, але й через складність організаційних процесів оформлення позики. Багато потенційних позичальників стикаються з відмовами або занадто тривалими термінами розгляду своїх заявок. Це на вторинному ринку змушує продавців шукати інших покупців, оскільки вони не готові чекати. На первинному ринку ж існує ризик підвищення цін на нерухомість, оскільки забудовники не хочуть "заморожувати" вартість на тривалий період, - зазначає представниця компанії "Інтеграл-Буд".

Як змінилася програма і які наслідки це матиме.

В Україні програму "єОселя" значно переглянули. Завдання - зробити її доступнішою для українців. Серед змін:

Голова комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк зазначає, що програма "єОселя" не отримує фінансування безпосередньо з державного бюджету. Фінанси для банків-партнерів програми забезпечує компанія "Укрфінжитло", яка відповідає за реалізацію державних ініціатив у сфері доступного іпотечного кредитування для громадян. Вона здійснює переказ коштів банкам-партнерам програми. "Укрфінжитло" отримує доходи від своїх цінних паперів і залучає капітал на відкритому фінансовому ринку на загальних умовах.

Варто зазначити, що завдяки програмі, квартири набувають не лише в елітних бізнес-класних житлових комплексах, як зазначає Лаєвська. Проте більшість угод все ж припадає на категорії "комфорт" та "комфорт плюс".

"Купують переважно квартири в сегменті "комфорт" і "комфорт+", але є й винятки. У нашому житловому комплексі бізнес-класу "Голосіївський" до третини угод припадає на "єОселю". Пікові значення були у квітні - 75% угод. Якраз на початку квітня ми оголосили, що перший будинок проєкту отримав сертифікат про введення в експлуатацію. Однак заявки формувались раніше, оскільки проєкт отримав акредитацію на участь в "єОселя" ще до завершення будівництва", - додає Анна Лаєвська.

Щоб ефективно вирішити проблему забезпечення житлом, необхідно суттєво розширити програму "єОселя". Проте, ключовою перепоною залишається питання фінансування. Без завершення конфлікту та швидкого економічного підйому реалізація цієї державної програми не зможе задовольнити попит на житло.