Агресори тут не бажані. Як у Європейському Союзі ввели обмеження на купівлю нерухомості для росіян і білорусів.

Скупчення людей та фінансових ресурсів, що мають зв'язки з Росією та Білоруссю, може перетворити право власності на засіб непрямого впливу. На зображенні: Рига (Латвія).

Військові дії Росії в Україні, а також потенційна ескалація загроз з боку Кремля в різних регіонах, суттєво змінили стратегічний підхід європейських держав до питань національної безпеки і оборонної політики.

У намаганні протидіяти новим викликам низка країн ЄС зосередилася на нерухомості, власниками якої є громадяни РФ.

Є безліч випадків, коли громадяни Росії набували земельні ділянки в інших країнах поблизу стратегічно важливих об'єктів, плануючи звести там "котеджні комплекси". Такі дії викликають серйозну тривогу, адже нерухомість може використовуватися Росією не лише для цивільних цілей, але й для шпигунської діяльності, диверсій або в разі можливого військового вторгнення.

У відповідь на загрози деякі країни ЄС вже розпочали введення превентивних заходів на законодавчому рівні. Вони запроваджують обмеження або фільтрацію можливостей для громадян країн-агресорів та їхніх пов'язаних організацій щодо придбання прав власності на нерухомість.

Серед найяскравіших прикладів можна виділити Фінляндію та Латвію.

Улітку 2025 року ці держави обрали кардинально відмінні, але водночас ефективні стратегії. Їхній досвід може стати цінним прикладом для інших країн Європи, а також може бути корисним для України при встановленні обмежень у часи війни.

"Інститут законодавчих ідей" провів аналіз законодавчих актів Фінляндії та Латвії, що дозволить глибше ознайомитися з практикою цих держав.

З моменту початку конфлікту в Україні та приєднання Фінляндії до НАТО, уряд Фінляндії висловив занепокоєння щодо потенційної гібридної загрози з боку Росії.

Приєднання до Альянсу лише посилило готовність країни протистояти прямій військовій загрозі, але водночас зробило її бажаною ціллю для застосування інших форм гібридного впливу - економічного, інформаційного та, зокрема, через інвестиції у нерухомість.

Фінляндія відчуває небезпеку від російських громадян, які придбали нерухомість поблизу стратегічно важливих інфраструктурних об'єктів, таких як електростанції.

Протягом тривалого періоду росіянам дозволялось безперешкодно придбавати нерухомість в Україні, однак з 2020 року контроль за такими угодами значно посилився.

Протягом останніх п'яти років Міноборони Фінляндії виявило по всій країні понад 3 500 об'єктів нерухомості, пов'язаних з російськими власниками. Деякі з цих об'єктів викликали підозру, оскільки це були літні будинки, обладнані великими вертолітними майданчиками, або лісові хатинки, незвично укріплені військовим спорядженням.

Були також ситуації, коли російські інвестори вкладали кошти в занедбані готелі або пусті логістичні склади, що роками не функціонували, але розташовувалися неподалік контрольних пунктів на кордоні між Фінляндією та Росією.

На фоні існуючих загроз і викликів, у липні 2025 року Фінляндія внесла ряд змін до законодавства, спрямованих на посилення регулювання купівлі нерухомості іноземцями.

Було обрано засіб "жорсткого фільтрації" в рамках системи дозволів.

Основна інновація полягає в "безумовних перешкодах" для отримання дозволу. Ці перешкоди стосуються індивідів та організацій, громадянство або контроль яких пов'язаний із державами, що загрожують національній безпеці та порушили територіальну цілісність інших країн.

Список цих країн формулюється на основі урядової ухвали та може підлягати змінам, що надає цьому механізму значну гнучкість та орієнтацію на ризики.

Оцінка заявок на придбання нерухомості доручена Міністерству оборони, яке має розширені права на доступ до даних від ключових державних установ, таких як міграційна служба, поліція, податкові органи та інші.

Одночасно, з метою запобігання надмірному обмеженню прав осіб, які вже інтегрувалися в фінське суспільство, було введено виняток для тих, хто має дозвіл на постійне проживання в Фінляндії або ж дозвіл на постійне проживання в ЄС, виданий фінською стороною.

Це положення гарантує підтримання правової стабільності для тих, хто вже встановив стійкі зв'язки з Фінляндією.

Досі Латвія не приділяла достатньої уваги превентивним заходам щодо угод з купівлі нерухомості поблизу важливих стратегічних об'єктів на своїй території. Крім того, немає точних даних про те, яка частка нерухомості в країні вже перебуває у власності громадян Росії та Білорусі.

Відстеження цього процесу державою розпочалося лише з початку 2025 року. За неофіційними відомостями, 1832 росіяни та 124 білоруси, які є бенефіціарними власниками компаній, мають нерухомість у Латвії через ці підприємства.

Не так давно в законодавство Латвії були впроваджені нововведення. Відтепер особи, які планують купівлю нерухомості в районі оборонних установ, повинні отримати відповідний дозвіл від Міністерства оборони.

Так, у 2024 році було схвалено 119 угод поблизу об'єктів національної оборони.

Ситуацію навколо об'єктів критичної інфраструктури контролює Служба державної безпеки, яка також перевіряє придбання та оренду нерухомості поблизу цих об'єктів.

Однак влітку 2025 року Латвія вжила додаткових заходів безпеки на ринку нерухомості, впровадивши законодавство, яке обмежує операції, що можуть поставити під загрозу національну безпеку.

Він містить у собі заборону на придбання нерухомості в Латвії за фінансуванням, пов'язаним із державами-агресорами, а також на її використання з метою впливу, що суперечить інтересам країни.

Ключовим моментом є те, що держава безпосередньо асоціює регулювання ринку нерухомості з економічною безпекою. Адже скупчення осіб та капіталів, які мають зв'язки з Росією і Білоруссю, може зробити право власності засобом непрямого впливу.

Ключ до розуміння латвійського підходу полягає у визначенні кола заборонених суб'єктів.

Обмеження на придбання нерухомості стосується не тільки держав-агресорів та їхніх громадян, але також охоплює юридичних осіб, зареєстрованих у цих країнах, а також організації, в яких громадяни держав-агресорів або компанії, контрольовані ними, мають істотну частку.

Якщо 25% і більше капіталу або голосів належить таким особам, або кінцевими бенефіціарами прямо чи опосередковано є громадяни цих країн, то заборона зберігається.

Одночасно закон встановлює обмежені та чітко окреслені винятки для приватних осіб. Це, зокрема, стосується випадків спадкування або єдиного житла, якщо особа має статус постійного резидента ЄС, виданий Латвією, або постійний дозвіл на проживання в Латвії, отримані до вступу закону в силу.

Крім того, було введено перехідний етап для процедур, які вже знаходяться в процесі виконання.

Ця комбінація відображає бажання підтримувати рівновагу між принципом самозахисту демократії та правовою ясністю для добропорядних набувачів, які вже мають зв’язок із державою.

До 2014 року громадяни РФ активно купували житло в Криму, Одесі та Києві, як інвестицію або "дачу біля моря". Після окупації Криму попит різко впав, але угоди тривали до 2022 року, оскільки формально заборони на купівлю росіянами в Україні не було.

Це, зокрема, стало причиною придбання нерухомості в обласних центрах та активізації дій агентів противника.

Українські правові норми не забезпечують належного регулювання цього аспекту.

Від початку великої війни купівля нерухомості росіянами зупинилася через підзаконне регулювання, накладені санкції та посилений контроль, однак на рівні закону проблема регулювання відносин з державою-агресором залишається.

Слід впровадити законодавчу заборону на купівлю нерухомості громадянами та компаніями, які представляють держави-агресори, а також їхніми підконтрольними організаціями.

Досвід європейських держав свідчить про те, що в ситуаціях гібридних конфліктів та масштабних військових агресій важливо встановити ясні правила та обмеження, дотримання яких має бути безумовним.

Україна має врахувати міжнародний досвід, а також використати вже накопичений за роки війни власний для прийняття закону щодо врегулювання відносин з особами, пов'язаними з державою-агресором.

Зобов'язання прийняти відповідний закон було закріплено три роки тому, проте до сьогоднішнього дня цього не реалізовано.

Хоча цей законопроєкт передбачено у планах Верховної Ради на 2025 рік і він також включений до робочих графіків Кабінету Міністрів, у вересні він зник у процесі оновлення.

Тому досвід Фінляндії та Латвії є надзвичайно цінним для нас. Держави, які не залучені у військові конфлікти з Росією, усвідомлюють, що такі превентивні ініціативи є невід'ємною складовою їхньої національної безпеки.

Саме з цієї причини вони прагнуть створити законодавчі норми, які регулюватимуть стосунки з особами, що мають зв'язки з державою-агресором.

Написано Світланою Гордієнко.

юрист-аналітик "Інституту законодавчих ідей"